• follow us in feedly
scroll_icon
shuffle_button
「事故物件」は50年経っても変わらない?土地や家に関する意外な事実【心理的瑕疵】

「事故物件」は50年経っても変わらない?土地や家に関する意外な事実【心理的瑕疵】

Author:
tolawotolawo
Posted date:
「事故物件」は50年経っても変わらない?土地や家に関する意外な事実【心理的瑕疵】

平和な国と呼ばれる日本でも、残酷なニュースを度々目にします。殺人事件以外にも、自殺や老人の孤独死が問題になっていますね。

例えば自殺者が見つかったお家は「事故物件」ということで扱われてしまい、新規のお客さんが来ないどころか周りの住人まで離れてしまう重大な問題です。このような物件を事故物件のほかに「心理的瑕疵(かし)」という言い方もしますが、不動産にとっても、引っ越しを決める人にとっても気になるところではないでしょうか。
こうした事故物件は多くの人々を悩ませる種になってしまうわけですが、いっそ建物を取り壊して土地を売ったりしてみるとどうなのでしょうか。さらに何十年も経った土地であれば事故物件として報告する義務はなくなるのか? いくつかの疑問についてまとめてみました。

事故物件は建て直したら問題ないんじゃないの?

疑問:事故物件としてお客さんへの報告が必須であるのなら、建物ごとガラッと建て直してしまえばいいのでは?
たとえ建物が新しくなっていたとしても、敷地内であったことですので、不動産売買する際にはきちんと事件や事故があったことを告知しなければいけません

出典:座間9遺体事件、「事故物件」化した現場アパートはどうなる? 不動産プロの見方 (弁護士ドットコム) - Yahoo!ニュース

「この建物でこんなことがありました」ではなく、「この土地でありました」という決まりになっているということ。建物が変わったとしても、事故物件としての告知義務は消えないのです。
これは買い手に報告しなければならないという不動産側の義務ですが、”この建物のこの部屋で事件が…”というよりは、”この土地に建っていた一室で…”と言われたほうがだいぶ考えやすくなるような気がします。

告知義務は事件・事故から何年目まで必要?

疑問:建て替えの有無に関係なく、事件や事故から何年経ったら報告しなくてよくなるの?
「事故物件(心理的瑕疵物件)に一度でも誰かが入居すればその後は告知義務がない」というような解釈をする人もいるようですが、そのような決まりがあるわけではありません。

出典:事故物件(心理的瑕疵物件)の売却方法、告知義務、相場は?|家の売却を一括査定から始める  家を高く売りたい人に分かりやすく14のコツ教えます

	
平成13年11月の裁判では、東京地判において、「本件自殺から2年程度経過すると瑕疵とは評価できず、他者に賃貸するにあたり告知義務を負わない」とされたのだった。

出典:事故物件の告知義務はいつ、どこまで? 曖昧なルールについて国交省に直撃! | Page 2 of 3|楽待不動産投資新聞

	
2年程度というとそれほど遠くない出来事のようにも思いますが、この場合は大都会の物件であること、(都会だから)その2年の間に入退去の回転数が多いということが理由であると言われています。
 
上記以外にもいくつも事例があり、例えば1年数カ月前に事故物件となったものを告知しなかったという裁判では、告知義務を負うという判決になりました。それは契約にも大きく関わってくるからということと、売り手が事故のことを知っていたのに言わなかったという点が大きく関係しています。
では数年で告知義務がなくなるのか…と思いきや、どうやらそうでもないようです
 
告知義務期間に明瞭な決まりはなく、50年前に起きた殺人事件現場の物件でも、告知すべき瑕疵があるとした判決例もある。

出典:座間9遺体事件、「事故物件」化した現場アパートはどうなる? 不動産プロの見方 (弁護士ドットコム) - Yahoo!ニュース

	
事故物件の告知義務等をややこしくしているのが、「何年経つまでは告知しなければならない」というはっきりとした決まりが法律でされていないということです。売り手に告知義務はあるけども、いつまでとは決まっていない。だけど数年前の事件を知っていたのに言わなかったらダメ。なぜ?契約に影響する事項だから。……ん~、なかなか複雑な問題かもしれません。

じゃあ更地にした土地は売れる?

疑問:事故物件の建物を壊して、まっさらな土地の状態で売ったらどうなる?
その場合の価格は通常であれば5~7割下がりますが、どこの不動産業者も、殺人事件が起きた物件を扱った経験はそうそうありません。取引相場はあってないようなものです。心理的、気分的なものになってしまうので、もしも売りに出されたとしても、買い手の言い値で応じることになるのではないでしょうか

出典:座間9遺体事件、「事故物件」化した現場アパートはどうなる? 不動産プロの見方 (弁護士ドットコム) - Yahoo!ニュース

	
先述した通り建物を壊しても瑕疵の告知は必要なので、土地を売るときには「この土地で○○年前に…」と報告せねばならないという決まりがあります。当然そんな土地はなるべく買いたくないですし、安いからって飛びついたところが訳アリだったら躊躇してしまうのも無理はありません。
 
新築、もしくはまだ築年数が浅く、建物自体に十分価値がある場合は
更地にして売却するよりも、物件の価格を安く設定してでも、家を残したまま売却した方がよい場合があります。

出典:事故物件(心理的瑕疵物件)の売却方法、告知義務、相場は?|家の売却を一括査定から始める  家を高く売りたい人に分かりやすく14のコツ教えます

	
特に個人の家(一人暮らしの祖母が亡くなった、などで家を売りに出す場合)で考えるときは、解体工事の費用も考慮しなければなりません。もちろん不動産でなくても売り手となる人すべてに告知義務がありますが、すぐに取り壊して売ってしまうよりも、建物はそのままにキレイにして賃貸・売却したほうがよいケースもあるということです。

「気にしない人」もけっこういる?

心理的瑕疵物件に住みたい!という人は別にしても、気になる物件がたまたま事故物件だった、という場合にそれほど気にしないという人もけっこういらっしゃいます。逆に言えば”病死”でも嫌だという方もいるようですが、特に大きな事件でなければ案外すぐに契約が成立するのだとか。
もちろん面白半分でそういった物件に住むのも問題アリかと思いますが、安く住めるのならまったく気にしないという方もたくさんいらっしゃいます。
心理的瑕疵はあくまで心理的(気持ち的)な問題なので、売買する両者が納得できるかたちで契約ができれば1番いいですね。ただ、やはり奇妙な現象に遭遇することも無くはないようなので、そのときはしっかりと対策を考えましょう。

この記事が気に入ったら

いいね!しよう

Sharetubeの最新記事をお届けします

著者プロフィール
tolawo

フリーランスライター活動中…。 まとめを含む記事の執筆、書き起こしなど。立派な実績はありませんので書きまくって腕磨きます。お仕事はTwitterから。