• follow us in feedly
scroll_icon
shuffle_button
海外でちゃっかり不動産の巻(1)

サムネイル出典:

海外でちゃっかり不動産の巻(1)

Author:
DimaDima
Posted date:
海外でちゃっかり不動産の巻(1)

コンドミニウゥム

外国に永住権を取得する話は以前書いた。海外というのは他でもないフィリピンである。そのフィリピンの不動産の話をしよう。

小生はコンサルタントではないので、不動産を買うべきかどうかはわからないが、おそらく2040年くらいまで(2030年代かもしれないが)右肩上がりに経済成長を遂げると言われている。それならば、シンプルに資産として保有しておいても良いのではないかという動機は十分に許されよう。

不動産といっても地べたではなく、マンションの部屋である。日本ではマンションと呼ぶが、海外ではコンドミニアムと呼ぶ。なお、フィリピンでは「コンドミニウゥム」(「ウゥム」にアクセント)と独特の発音する。以降「コンドミニウゥム」と表記する。
日本のマンションの多くは玄関ドアは外側についている。つまり外から見える。フィリピンのコンドミニウゥムはちょうどホテルの部屋のように、建物の内部の廊下があり、玄関ドアはそこについている。したがって、外から玄関は見えない。(まあ、どうでもいうことだが)

フィリピンでは外国人に100%の土地所有を認めない。コンドミニウゥムについては一つのユニットを100%所有できる。ただし全部で100ユニットあったら、外国人が所有できるのは40%である。実際のところそれが厳格に守られているかどうかは小生にはわからない。また、現地に法人を設立して法人の所有にして云々という手段もあるらしいが、わざわざそのようなことをする必要があるのかよくわからない。
ざっくばらんに言えば、現地で現地の配偶者とくっついて、妻に土地を買って家を建てようと言われたら、金を支払うのが自分で家の所有は奥さんだと諦めることだと冷たく言い放つ。言葉巧みにSPA(法的な行為が一任される書類)を妻から取り付ければ別だが、最初に警戒するのはこの部分なので妻側もよく知っている。愛などというものはお金の上に辛うじて建っている寄木細工のようなものだ。ただのすったもんだではすまなくなって飛び道具に及ぶ事もある。

人はここでも否定の「手裏剣」を浴びせて来る

永住権のところでも書いたが、外国に住むとか、外国に旅行するとか、外国に不動産とか、そういう話になると必ずといっていいほど外国の悪口を言いだす人がいる。
これでも喰らえ!とばかりマイナスの「ご意見」を手裏剣のように投げて来るのだ。
「(人のことをどうこう言わずに)あなたはあなたの人生を考えていればいいんだよ」とやさしく諭して(場合によっては無視して)おけばいい。

ご存知のようにフィリピンも地震国である。日本のような大きな地震はきていないが、それでも震度3とか4程度の地震はよく起きている。震度6以上の地震がきたときに、果たして立物がどうなるだろうか、という不安はつきものである。
断層の走っているところは明確なので、そこを避けるのと、マニラ湾を埋め立てた所は避ける。フィリピンもバカではないからマニラ湾を埋め立てた場所には高層ビルは建てていない。スカイウェイのラグナベイ寄りは断層が走っている。買うなとは書かない。買うのはご自由に。リスクについて書いている。
小生の知人達は地震の話を持ち出す。
小生から見ると、そんなあなたの住んでいる日本の方がはるかに危険度が高いですぜと優しく言ってあげる。

マニラは頻繁に台風が来るでしょ?と言われる。
だから何なの?台風は12月頃まで来襲する。しかし、マニラ首都圏についていうと、台風が来て居住地に被害が出たのはこの5年間でも少ない。レイテ島に襲いかかった「ヨランダ」は別格だが、あれでもマニラはなんともなかった。マニラ首都圏のどこにいて、周りの住居がどうなっているかで大きく変わる。日本も毎週のように台風が来る季節があり、その都度大きな被害をもたらしているでしょと言う。
日本とフィリピンを比較してどちらが危険でどちらが安全かなんてさほど意味はない。人間は死ぬときは死ぬし、生きる時は生きる。つまり寿命で死ぬ。最善と思われる手を打てば、あとは天命に任せるのみ。これを寿命と言っている。

永住権も不動産も、実際に体験した人の話を聞いて見ることは悪いことではない(ただし業者はやめておこう)。
否定意見も素直に聞くと本当に否定しているのかどうかも見えてくる。
自分の頭で考えて自分で決めることが大事だ。

もし買うならばその前に絶対にやっておくべきこと

日本国内においても建売住宅などを買う場合、雨の日に現場を見に行くことは重要なことだが、フィリピンにおいてはさらに重要なことである。ビジネス街のマカティにおいてもたちまち洪水になる場所があるが、そんな場所にあなたの興味を引くコンドミニウゥムが建てられるとしても、あなたはさらりと無視するだけで良い。

晴天時の顔は優しいのに大雨が降るとガラリと表情を変える洪水地区というのがけっこうある。通常、そういう地区と貧困層地区とはリンクしている。
そこで、コンドミニウゥムがどういう場所にあるかも必須チェック項目だ。犯罪の多い地区に住みたいという物好きなら別に止めないが、そうでない場合はやめておくべき。業者の甘い言葉は無視するのがいい。
風俗繁華街に近い場所も、それが好きだという人は止めないが、やめておいたほうがいい。いつも犯罪と背中合わせはつらい。それと何よりも、やかましくて眠れないだろう(案外重要なのだ)。
俺はやかましくても犯罪が多くてもフィリピーナのいる怪しい場所がいい!というひとは生活習慣病だからどうぞお好きなように。

これらをチェックしたら、あとは自分の好みだが、ビジネス街が便利で良いという人、閑静な高級地区が良いという人、日本人が多い地区が良いという人云々、云々。
この3つがちょうど重なるところは現状、メトロマニラ(マニラ首都圏)にはない。だが2つ揃う地区はあると思う。
私が用いた方法は、何人かの人に聞くことだ。日本人に聞いても意味がない。現地の人に聞いてみることだ。

「プレビルド」という妙な形

【プレビルドなるもの】
フィリピンの所謂コンドミニウゥムは面白い。何がって、「これからこの(小汚い)場所に(こんなに素敵な)コンドミニウゥムを建てるのだけど、さあさあ買う人どうぞ!」といって買う人から資金を集めてから建て始めるのだから。(そういうやり方を「プレビルド」と呼ぶ。)
え、ここに建てるの?まじかよ。今はまだこんなに汚らしい場所だけど、、。と言う感じだ。
この空き地(草がぼうぼう生えているし、ゴミもある)に何十階建てのコンドミニウゥムを建設する予定で、その中の20階を予約して購入するという流れだ。言ってみれば、よくわからない空間に金を払うわけだね。

そこで会社はプロモーションビデオを作って嘘八百の(失礼)実物とは大きく乖離しているであろう美しく素晴らしい環境であなたの生活がバラ色のものになりますという、いわば「夢」を必死にうったえる。上手ですなあ。見ている方はボォ〜っとなって、んじゃ買おうかなとなる。これはビデオで夢を見させて丸め込むってぇ得意のパターンだ。

完成後の物件は、良いロケーションのところはすでに売れてしまっているから、空いている物件はズバリ言えば売れ残りの物件が多い。それでも大幅な値引きはしてくれない。一介のセラーにそういう権限はないようだ。
物件の構造上、こちら側は景色がいいが、反対側はビルしか見えないというロケーションを持ったコンドミニウゥム
は掃いて捨てるほどある。

なお、プレビルド物件が良いのか、完成後物件が良いかということについては人それぞれだ。

【なかなか価値が下がらない物件】
面白いもので、日本だと登記した瞬間「中古マンション(住宅)」となり、価格が下がっていくのだが、フィリピンのコンドミニウゥムは価値が下がらない。経験でいうと、これまで毎年5-8%くらい価格が上がって来た。そこで一度買ったオーナーが物件を売るようになる。理由は様々だ。もっと良いものが欲しくなったので売って得た資金で次の物件を買いたいとか、投資など二度とこりごりだからその物件を早く売りさばきたいとか、物件を売る理由はあるだろう。そうするとたまに良いロケーションの物件が出ることがある。この時はデベロッパーのセラーが出る幕ではなく、もっぱらブローカーの出番となる。

【絵に描いたようにはいかない】
参考までに書いておくが、日本人業者がネットに書いているような、「買う」→「価格が上がる」→「借りる人出現」→「家賃が入る」→「儲かる」→「値上がったところで売る」と言ったシナリオがただの夢であると理解すべきである。野球で言えば、四死球で1塁に出て、送りバントで2塁へ送り、次の打者がセンター前にはじき返して2塁走者がホームインして1安打で1点などというわけにはいかないのが現実だ。
それでも業者側は「ほらほら何も知らない人がこういうことを書くんですよ」という言葉を用意している。しかし、運良くこのように言った人がいるとしても、ごく少数でしかない。ほとんど無いであろう。
あまり利益が出なかった人はそれを恥ずかしい事だとして表に出さない。またその人が特に不動産関係者だとすると、なおさら表に出さずにおくだろう。
同業者は「同業愛憐れむ」で同業者を悪くは言わない。また日本の不動産会社が現地で営業しているが、実務を積んだ経験が少ないのではないかと思うがどうか。

【トウシロは火傷する】
いわゆるトウシロさんの不動産投資は、現実は利益が出ない人が多いのだ。買った金額が守られれば御の字というケースが多いだろう。それでよしとすべし。
多くの業者や所謂の投資家と称する人間が、理論値や願望で利益を語るケースが多いそうだ。「多いそうだ」というのは、数十年現地に住んでいた(すでに東京に帰った)あるご婦人の談だからだ。
であるからして、現地の銀行から融資を受けて、なんてなプランは、その道のプロが仕組むこと。よってトウシロが金借りるのはおやめなさい。
また、「この物件を借入金で購入して賃貸に出せば、月いくらで貸せます。つまり、あなたの銀行借入金の返済をクライアントがやってくれるのですよ」という話がたくさんある。これも空論上は可能だが、理想的なケースでできている事例はどれだけあるだろうか。
新築コンドミニウゥムは毎年毎年作られている中で、借主はいい物件があれば変わってしまう。
物件が値上がりしたと思っても、売買ではその金額ではいかない。値札が付いているだけで喜んではいけない。
あぁ、書いてしまった。

うまくいっている人は賃貸収入は日本での申告となり、売買の場合はフィリピンに納税と日本でも申告しなければならない。日本の「居住者」(税法上の区分)である以上は全て申告が必要なのだ。
多分ごまかしまくっている人が多いのではないだろうかと勝手に想像している。

(あまり人の知らない登記手続き等は次回)

この記事が気に入ったら

いいね!しよう

Sharetubeの最新記事をお届けします

著者プロフィール
Dima

小さな団体の非常勤役員です。海外に行くと逆に日本がよく見えますし、一人の時間を楽しめますので、年に数回は東南アジアに足を運びます(海外に永住権を持ってます)。また南国の暖かい気候は脳神経や血行に良いと実感します。 異常さの中に浸かっていると自分の異常さが見えなくなります。 さて日本はこの先いったいどこに向かうのでしょうか?